Блог им. Mihalich81

Итоги 2019. Рентная жилая недвижимость

Квартира в моём провинциальном городке была приобретена в июле 2009 года за 1.4 млн.р.

В ремонт было вложено 100 т.р.

С середины 2011-го года квартира успешно сдаётся. Повезло с квартиранткой. Живёт длительный срок и исправно платит аренду и коммуналку.

Аренда: 12 т.р. в мес.

Один месяц в году уходит на ремонт и др. издержки владения квартирой.

Итого прибыль от аренды за 8.5 лет: 12000*11*8.5=1 128 000р.

Налог за 10.5 лет (имущественный + НДФЛ ИП 6%): 7 140 + 67 680 р.

 С учётом инфляции за 10.5 лет (100.44%) квартира с ремонтом должна стоить 3 006 600 р.

Но стоит: 34*47678=1 621 052 р. (https://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost/rostovskaya_oblast/bataysk-c1754) Идея в том, что «недвижимость дорожает наравне с инфляцией» на этом периоде не сработала.

Мне стало интересно увидеть историю моей горе инвестиции на графике. Я собрал необходимые данные, построил таблицу Excel, а затем вывел самую важную информацию на график.

Итоги 2019. Рентная жилая недвижимость

На графике видно, как увеличивается отставание стоимости моей квартиры от инфляции (теоретической стоимости квартиры). Не смотря, что инфляция в последние годы не велика, разрыв увеличивается ещё быстрее. Связано это с магией сложного процента, который на стороне инфляции. Практически каждый житель провинциальной России, за последнее десятилетие, обеднел почти в два раза, т.к. основная часть всего капитала наших домохозяйств – это собственная квартира или дом.

Итого реальный убыток от владения квартирой без учёта ренты:

 1 621 052 — 3 006 600 — 7 140 =-1 392 688 р. (-46.32% от инфляции)

В долларах квартира обесценилась

с 1500000 / 31 = 48 387 долларов

до 1 621 052 / 63 = 25 730 долларов

(25 730 — 48 387) / 48 387 = -46.82 %.

 Исправляют положение рентные поступления. Меня удивил факт, что при успешной сдаче своего жилья, я так и не был в зоне сохранения капитала. Очень был близок в 2013-м году, но известные события 2014-го и ускорение инфляции откинули доходность в значительное отставание. Разрыв не сокращается уже три года.

Итого реальный убыток от владения квартирой с учётом ренты:

 -1 392 688 + 1 128 000 — 67 680 = -332 368 р. (-11.05% от инфляции)

 Неожиданно, хороший результат получился, если полученные от ренты поступления, сразу направлять на банковский депозит. Я взял средние ставки по депозитам российских банков и вывел на график ещё одну линию. И, эта линия обогнала инфляцию! Сложный процент делает своё дело. Такой подход сравним с реинвестированием дивидендов акций.

Итого реальная прибыль от владения квартирой с учётом ренты и инвестирования в банковский депозит:

 -1 392 688 + 1 519 526 — 67 680 = 59 158 р. (1.96% от инфляции)

 При этом, в нашем городе, пока нет перспектив роста, но есть перспективы падения.

За рост.

— Обесценивание в два раза и удешевление ипотеки. Но этот эффект действует уже последние годы, а результата нет.

За падение.

— Большие объёмы застроек. Самая популярная реклама на щитах в городе – это реклама продажи квартир.

— Демографическая яма. Супруги новых семей, которым сейчас 20-30 лет рождены в 90-х, когда был сильный демографический спад. Сейчас эффект только начинает набирать силу.

 Друг с женой решили купить квартиру в ипотеку, чтобы использовать материнский капитал. Купили, чтобы сдавать лет семь, пока не вырастут дети. Платежи по ипотеке покрываются на 80%. Т.е. считают, что реальное падение цен прекратится.

 Другой друг купил квартиру в полностью достроенном доме 10 лет назад, но без введения в эксплуатацию. Через пол года оказалось, что застройщица банкрот, коммуникации не могут быть подключены, а дом подлежит сносу по решению администрации. Некоторые квартиры застройщица продавала несколько раз разным покупателям. Одну квартиру на первом этаже удалось продать три раза. Застройщица сбежала, правда, её позже поймали и посадили. Но взять с неё ничего не удалось. Жильцы долго конфликтовали, особенно те, кто оказались собственниками одной и той же квартиры. В итоге, дом-призрак решили не сносить, но коммуникации до сих пор не подвели. Продать пока невозможно ни по какой цене.

 Вот такая «надёжная» и «прибыльная» инвестиция в недвижимость.

★21
недвига превратилась просто в товар

есть возможность заработать — зарабатывай, нужна для жизни — купи, сама по себе денег не заработает
хотя по надёжности «ленивого» сохранения капитала всё равно на одном из первых мест
avatar

vito333

vito333, 
как говорил один блогер — «надёжное вложение в недвижимость? — расскажи это жителям Донбасса».
товарищ масон, дааа уж.
avatar

Ola-la

Ещё к квартире приплюсовать всю стоимость геморроя, с ней связанный, в отличии от нажатия кнопок «Купить ОФЗ» и «Настроить вывод купонов на карточку».

И это ещё повезло, что жильцы не меняются, квартиру не убивают, ровно платят.
avatar

Turbo Pascal

Вы забыли еще один момент — амортизация квартиры. По хорошему, раз в 5 лет надо делать косметический ремонт, а это минимум — 200 тысяч ±. Если эти данные ввести, да с учетом альтернативного инвестирования, хоть в ОФЗ, хоть в депозит — грусть становится еще грустнее..... 
avatar

Mezantrop

Mezantrop, та ладно 200 тыс косметика? За 52 уложится вполне. Полы же арендаторы не взрывают !))))
avatar

Ola-la

Ola-la, 
Вам, видимо, везло на арендаторов....
Ну или Вы сами все делали своими силами....
Или у Вас квартира 15 м2…
avatar

Mezantrop

Mezantrop, не, двое ребят отлично сработали косметику, я в этом деле разбираюсь очень хорошо. Поэтому верьте, так и есть! Площадь ремонта была 51 метр квартира, косметика не предполагает замену плиточных покрытий полов и стен в санузлах, а это самое затратное.
avatar

Ola-la

Ola-la, 
а еще не предполагает ремонт вывернутой сантехники, замены санфаянса и прочих занимательных вещей в пещере гоблинов....
Рано или поздно, Вы с этим ознакомитесь. Вы ж в голову к арендатору не залезете, а внешний вид мало что говорит. Ну и судится с Васей Тапочкиным из Мухосранска занятие малоинтересное…
avatar

Mezantrop

Mezantrop, не спорю я ведь ) Мы говорили о ремонте. Как вид бизнеса уже совсем не то, это как видеомагнитофон из 1990 года. Поначалу круто, потом никому не нужен )
avatar

Ola-la

Ola-la, если сдавать бомжатник, то сантехнику можно не менять. Но по опыту даже в своей личной квартире каждые 15 лет нужно всё менять (включая бытовую технику и мебель). Да и сам дом засирается. У нас 2 года назад сделали ремонт, много квартир сдаётся. Так арендаторы и их гости загадили всё что можно уже в общественных местах.
avatar

webkot

webkot, Все правильно
avatar

Ola-la

Ola-la, И вы и автор говорите про хрущ, а Mezantrop видимо говорит про жилье с нормальным ремонтом в нормальном доме. В хруще можно и в 40 уложиться если обои менять, а если стены в накат то и 30 на косметику номально
В квартире с новым ремонтом реально тыщ 200 уйдет, если стены декоративная штукатурка, если нормальные двери и тд
avatar

Дмитрий

Дмитрий, как раз нормальный был дом, панелька, 51 метр, учтите эта цена не предполагает замену плиточных покрытий
avatar

Ola-la

Дмитрий, Вы смеётесь? Зачем для аренды такой ремонт, какая штукатурка то. Один раз вы действительно делаете в новой квартире отличный ремонт, качественный. Затем только косметику. Она предполагает замену или покраску обоев, сантехники, освещение, покраску потолков или замену на натяжные. И все. Чисто, свежо, необходимая свежая мебель.
avatar

Ola-la

Ola-la, декоративка часто бывает дешевле обоев, смотрится лучше, в последнее время многие ее делают.Но арендующие россияне часто падают на стены, роняют на стены мебель и как следствие приходится переделывать целую стену или комнату.
Многие сдающие покупают квартиры не для аренды, 90% это 
1- купил детям, а они там не живут
2- досталось от родствеников
Так что ремонты часто бывают нормальные в новых домах

«Покраска потолков» — все же мы говорим о хрущах или о нормальном жилье?
avatar

Дмитрий

Дмитрий, У меня в нормальной одной потолок из ГКЛ, а во второй натяжной. Слава богу не додумалась раньше всякие геометрии на потолке выделывать, ровненько чистенько, по углам подсветка в карнизе небольшом.
avatar

Ola-la

Ola-la, Я слежу за твоим падением в среду )
Иван Боженков, я в шорте с утра
avatar

Ola-la

Ola-la, хорошо, ты писала, что в среду упадем. Среда завтра. Поглядим )
Иван Боженков, ну чего, начали тихонечко, завтра продолжим
avatar

Ola-la

Ola-la, пока что на падение не похоже )
Иван Боженков, Вань, а ты прям хочешь -20 в пол… Ну это надо чтобы прям что то такое как 11 сентября в Америке было. Потерпи
avatar

Ola-la

Ola-la, падение это 140-150, как минимум, а не отскок на -1500р. 
Несколько таких квартир и ручеек постоянного дохода ежемесячно и безопасно пополняет твой карман) А деньги, лежащие на брокерском счете заставляют смотреть в сторону заманчивых авантюр типа — а не зашортить ли SP500 или не прикупить ли акций перед обвалом, или увидеть «супернеэффективность» рынка, как трейдер из Казани)

Тадам!
А теперь сухая статистика — 90% тех, кто продал недвигу и притащил деньги на биржу сливаются в первый год (90% цифра не моя, а общепризнанная на этом ресурсе, даже 95% пожалуй) 

Так что в расчеты нужно всегда добавлять вероятность. А значит расчеты нужно умножать на коэфф. 0.1 (вероятность 10% не слиться в первый год)

Делайте выводы, господа бояре))
avatar

Мейстер Эймон

Мейстер Эймон, все верно. Правда надоело до жути
avatar

Ola-la

Мейстер Эймон, 

Несколько таких квартир и

… ушатаешься весь этот стоунхедж поддерживать в прибыльном состоянии.
avatar

Turbo Pascal

Turbo Pascal, отдать в управление за 10% от прибыли и забыть. Но лучше брать коммерческую, там как правило ремонт делают арендаторы за свой счет.
Мейстер Эймон, и тут в ДУ предлагают отдать :)))
avatar

Turbo Pascal

Turbo Pascal, везде хотят кушать) Чего только не придумают, чтобы на завод не идти)
Мейстер Эймон, даже не надейся что за 10% будут управлять… деньги будут тупа писдить и класть на работу болт… ну например… каждый месяц у тебя будет типа течь труба… и ее будут типа чинить за 5000
avatar

ves2010

ves2010, у меня родственник управляет долгосрочной арендой за 20% с дохода, начиная с 2003 г., я уже адреса объектов почти забыл… но 20% я по-родственному даю для поддержки родни. Думаю на рынке можно найти варианты и дешевле...
Последние 3-4 года ни копейки в объекты не вложил. До этого были какие-то мелочи по расходам. Только первоначальный ремонт делал.

Мейстер Эймон, вы сравниваете активные спекуляции с покупкой жилья?? 

сравните покупку жилья с покупкой офз, так по моему вернее

а то что кто то лудоманит, так кто то и квартиру может сжечь 

avatar

Igr

А взносы как ИП не считаете? В прошлом году было 37к, а у вас за 10 лет всего 67 :)

А продажа потом? Поскольку вы используете её для бизнеса, 6% возьмут со всей стоимости.
avatar

Денис Г.

Денис Г., на 37 можно уменьшить налог 6%, каждый год так делаю.

При продаже 6% возьмут. Тут надо какие-то лазейки искать.
Мейстер Эймон, про вычет я знаю. Но у вас же выручка менее 600к, т.е. вы платите взносы по сути, а не 6%. Только 2018+2019 — под 70к, лет 5 назад по ~15 было. В сумме там, кмк, 200к+ должно выйти.
avatar

Денис Г.

Денис Г., у меня более 600)
Мейстер Эймон, но не от аренды? Либо в посту нолика не хватает или квартир штук 5-6. И вы по сути льготу от другого (основного) дохода перекинули сюда :)

Потому что если считать обособленно, то либо 13% ндфл, либо дофига взносов.
avatar

Денис Г.

Денис Г., да, у меня не один объект и это не квартиры.
Объясните мне, как в новой квартире можно сделать капитальный ремонт за 100 т. рублей ))
Да одна кухонная мебель дороже стоит ))
avatar

nnnd

nnnd, речь же идет про косметический ремонт. Выше правильно писали. Можно и в 50 уложиться, а может и 100 не хватить. Очень индивидуально все.
nnnd, это типа пыль протереть. =)
avatar

Value

nnnd, новая трешка ремонтируется и обустраивается минимум за лям
Это с кухней, встройкой (не купперсбушей конечно), сантехникой там, разводкой электричества нормальной (штук 100 точек выйдет) утеплением лоджий, выравниванием стен по 90 градусов и идеальный параллелепипед
avatar

Sergio Fedosoni

Вот это годный разбор. С удовольствием плюсанул. Тут тебе и разжевано все, и плюсы, и минусы, и выводы, и как быть, как есть, как могло бы быть, как у других. Автор, ты мне с утра дофамин повысил) Человеческое спасибо тебе!!!
avatar

Евгений Че

А главный вопрос в другом. Если не брать Задрищенски, где последний многоквартиник построили во времена развитого социализма, а взять средний миллионник, ситуация следующая: аренда в месяц ил  равно, или сопоставима со ставками по ипотеке. Возьмем среднего адекватного гражданина, со средним достатком, средними запросами и средними возможностями — что он выберет — платить арендодателю на птичьих правах за чужое жилье с туманными перспективами долгосрочно, или платить банку по договору за СВОЮ квартиру? 
Да, есть небольшой процент, которые считают, что аренда им удобнее, может даже выгоднее, но подавляющий процент — за свое, если не сами, но уж жены и родственники точно «наставят на путь истинный». А что будет дальше? С падением численности и удешевлением ипотеки, ростом вводимого жилья? Где здесь сытые и счастливые арендодатели в будущем? Не вижу…
avatar

Mezantrop

Mezantrop, смотрю сейчас квартиры в Москве для себя. Сравниваю цены на аренду и на продажу. В большинстве новых домов доходность < 5% от текущей стоимости. Я так примерно прикидываю стоимость квартиры даже, умножаю сумму годовой аренды на 20, чтобы оценить насколько продавцы цены задрали.

Чем более новый и приличный дом, тем ниже доходность аренды от текущей цены.

Но доходность аренды конечно будет расти примерно на инфляцию.

avatar

Sergey

Sergey, 
Еще раз — если для себя — то собственность и аренда в деньгах примерно одинакова — срок окупаемости квартиры примерно 25 лет, то есть по большому счету, если для себя, снимать или купить — вопрос религиозный: кому то нравится запись в реестре, кому то — цифры в калькуляторе — собственно, в этом и вся разница, если для себя.
Если как инвестициях, то арендные платежи проигрывают даже ОФЗ, не говоря уж об индексе.
Единственный вопрос — это стоимость квартир на долгосрок. Это как с газ премом по 300 — новая реальность доходит тогда, когда поздно...
Вот несколько, ИМХО, неоспоримых процессов:
— снижение численности населения;
— падение его доходов (не похоже, что бы это реального кого то волновало);
Итог: падение спроса, думаю, в прогрессии...
— снижение стоимости ипотеки;
— рост объемов сдаваемого жилья в миллионниках и столицах;
— вовлечение банков в девелопмент жилой недвижимости как соинвесторов;
— реновация в маскваюрте;
Итог: рост предложения, думаю кратный...
Общий итог: в нормальной ситуации что должно быть с ценами? Причем это процесс саморазгоняющийся — чем ниже цены, тем выше предложение инвестиционной вторички — первый стоп самый дешевый…
avatar

Mezantrop

Sergey, не будет расти на инфляцию, т.к. зависит от уровня зарплат и не в среднем по больнице, а у той группы, которая потенциально будет снимать квартиру.
avatar

webkot

webkot, согласен. Когда писал, также думал, но не хотел растекаться мыслью… :)
avatar

Sergey

12 тыс с учетом КУ или нет??? Если с учетом КУ 12 тыс, то тогда ошибка в расчетах. Картина в реальности намного хуже. И рентная доходность ниже
avatar

Шкипер

1 хитер… поселил любовницу и еще с нее деньги берет )
2 афтор не учитывает амортизацию дома дом века не простоит… у него есть срок службы — для панели 80 лет… т.е 2мио/80=-25000 амортизации каждый год
3 афтор платит ндфл
4 не учитывает зарплату самому себе

итого было 12 месячных платежей… 12-1(ремонт, благоустройства)-1(коммуналка)-2(амортизация)-1(налоги)=7месячных платежей на руки… т.е 70000 в год половина пенсии… весьма неплохо

кстати за 3.5мио можно квартиру в москве купить… новостройка у метро счас 4.5
avatar

ves2010

ves2010, 

кстати за 3.5мио можно квартиру в москве купить… новостройка у метро счас 4.5

Это в какой Москве? В «ново-удаленной на краю географии»? Можно пример предложения?
avatar

Turbo Pascal

Turbo Pascal, румянцево парк счас строят… там  студии от 3.8мио идут (планировка студий очень удачная в 2 окна… 25метров… можно выгородить спальню… а из однухи сделать евродвушку)…  метро саларьево 1 км… красная ветка… +огромнейший торговый центр Соларис… счас надо смотреть станцию филатов луг… она построена в чистом поле… и скоро там будет огромная стройка

можно посмотреть жк позитив, но там неудобная локация
avatar

ves2010

ves2010, Может студию крохотную, а не полноценную квартиру?
ves2010, Саларьево бывшая свалка и самолёты каждые 5 минут во Внуково, дома все у дороги.
Лабиринтов Сергей, в саларьево другой жк — саларьево парк — там кстати вид на кладбище хороший  крематорий рядом и свалка...
а румянцево парк дальше

самолеты в москве не слышно — город гудит громче в разы
дороги да… но тож москва покажи где дорог нет?
avatar

ves2010

Лабиринтов Сергей, был как то в гостях в «Московском» — такое ощущение, что самолеты залетают в кухню, телефон не слышно. И пилоты, иногда перед посадкой топливо сбрасывают (и, вроде, это безопасно). Так вот там в панельке можно однушку за 3,5 взять. Но до метро — пол часа на собаках.

ЗЫ А Саларьево до сих пор рекультивируют:
Фильтрат для новоселов
avatar

3way_banana_split

3way_banana_split, вот и я про это.
ves2010, зарплата самому себе (цэ)
я так одному челу посчитал прибыльность его дачи.
он через неделю начал её продавать.
осознал.

Kolyan, я долгосрочную аренду имел ввиду. А с посуточной конечно возни больше и ставки и доходности выше.
инвЭсторы предпочли зафиксировать прибыль
Автор ошибается! Недвижимость всегда в цене! Квартиру нужно было брать в Москве
avatar

Павел

Вопрос к автору:
Стоимость аренды за эти годы не менялась? Или это 12 т.р. усредненное за весь период?

34 квадрата сдавать за 12 т.р. это прям очень не плохо.

Как считал доход от реинвестирования в банковский депозит? Пополняемый вклад каждый месяц на 12000 руб.? А реинвестирование процентов?
avatar

mit5x

mit5x, идея в том, что вклады в банк доход не приносят, а отбивают инфляцию
avatar

ves2010

mit5x, 
у нас стоимость аренды меняется.
2-3 года назад пустая однушка — 10+счётчики.
сейчас однушка С МЕБЕЛЬЮ — 8+счётчики.
В какой такой провинции вы покупали квартиру за 1.4 млн и теперь она стоит 1.6 млн ???
В моей провинции, например, квартиры, которые стоили 1.8 млн в 2009-ом, сейчас стоят 2.5 млн .
avatar

Лизюкова

Лизюкова, надо считать не в фантиках а баксах
avatar

ves2010

ves2010, кто всё в баксах считает, тот и будет в пролёте. Доллара выше 66 мы не увидим теперь лет 30.
avatar

Лизюкова

Лизюкова, такая уверенность высказываний говорит о наивности и неопытности. мы можем не увидеть 66 ещё несколько лет, а можем увидеть уже завтра.
avatar

all silver

all silver, согласна с вами, дуракам везёт.)
avatar

Лизюкова

Лизюкова, сколько вам лет?)
avatar

webkot

Лизюкова, ха ха… рубль=нефть=инфляция в америке=ставка федрезерва

т.е в россии ничего не решают… как тармп захочет так и будет
avatar

ves2010

ves2010, ничего не поняла, но плюсик поставила.
avatar

Лизюкова

Лизюкова, на юг от мск Воронеж, Липецк, Ростов, Краснодар действительно подросли — на восток и север все хуже
avatar

Sergio Fedosoni

Sergio Fedosoni, там где холодно КУ растёт.
avatar

webkot

Sergio Fedosoni, всё как на бирже. что-то растёт, а что-то падает.
avatar

Лизюкова

А в моей провинции, которая стоила 1.4 сейчас 1.2 стоит(((
avatar

rurab

Я вот честно не понимаю — это «заказ» на такие опусы?
Расскажу про три хаты, больше — смысла нет.
Одна куплена в начале 2010 — Москва, ЦАО. На тот момент стоила $260.
Сейчас выходит, что  $228.




Теперь — самое интересное :-)
Первые примерно лет 5 сдавалась за $1,5/мес. Потом цена потихоньку «сползала» и сейчас — около $1. Ну, возьмем по среднему 5лет*12*1,5=90 плюс 5лет*12*1= 60. Т.е. $150. «Превышения» (было ж  и $1,4 и $1,2/мес) — раскидаем на косметические ремонты.

Т.о. на момент покупки годовая доходность в $$$ была 1,5*12/260= 6,9%
Сейчас — 1*12/228= 5,2%.
Ну, если хотите, то отнимите еще «коммуналку» и недавно поднятые налоги — выйдет процента 4,5% годовых в $$$.
Держал бы я лично такую кучу баксов в еврооблигациях? Нет, потому что стремно.
Вторая хата — куплена за $$$ (по курсу 66-67) на его взлете в конце 2014-начале 2015, поэтому в $$$ выросла на 9%. Сейчас ее годовая арендная доходность в $$$ примерно 4,2%. Добавим сюда 1,8% её ежегодного роста и получим в районе 7%. Уберем коммуналку и налоги — получим 6,5%.
Про третью не буду много писать, скажу только, что покупалась давно, в $$$ что тогда, что сейчас стоит примерно одинаково и на аренде уже отбилась больше чем на 50%. 
Покупались ли эти хаты наобум? Абсолютно нет. Они планомерно искались (и не один месяц), подходящие варианты проверялись «вживую» и перепроверялись на чистоту не одним человеком.
Единственно, на сколько я знаю, с чем у многих вышел облом -  это с загородной недвижкой. Хорошее направление, совсем недалеко от Мск, но загород (да и дом, в принципе) — это точно не инвестиционная стратегия.
ПОэтому говорить о том, что «вот бы я отнес эти деньги на биржу и там бы с помощью сложных процентов ух как бы зажег!» не верно. На бирже тоже нужно ждать и искать не один месяц. И не факт, что найдешь.
avatar

3way_banana_split

3way_banana_split, Всё правильно!!! Но все хотят халявы!!! Сразу и сейчас!!!
Да, «сразу и сейчас» сгубило не одного трейдуна — Мосбиржа как упала в 2008-м, так только сейчас восстановилась.


И если кто-то поймает все её подъемы и спады, то тогда он, реально, гений трейдинга. Но я бы точно так не смог — просадки счета на 75% и медленное НЕДО-восстановление? Да ну нах.



Вот уважаемый человек очень толково пишет:
Как инвестировать без стопов
avatar

3way_banana_split

3way_banana_split, Доллар в 2010 стоил около 30. что у вас за квартира №1? которая выросла в рублях с 2010 почти вдвое? на irn такой динамики не увидеть. это даже если считать по заявленным предложениям, а при продаже обычный дисконт от 5 до 20%.
avatar

all silver

all silver, хату купили с  хорошим дисконтом — на самом деле irn выдает на нее на ту дату  больше +1 млн. Т.е. цена была примерно 30.5*260=8 млн. и +350 руб :-) Дисконт именно на эту хату образовался по ряду именно этой хате присущих причин (помните я вверху писал: "… искалась не один месяц"?) ради которого она и покупалась :-) Про остальные  дисконты спорить не буду — не знаю.
avatar

3way_banana_split

3way_banana_split, Вы подтвердили моё мнение, что на рынке недвижимости (если иметь ввиду именно инвестиции) нужно быть таким же специалистом, как и на любом другом рынке. фондовом например. или один раз может тупо повести:) в любом случае, как и в других активах, важна: 
1)точка входа(выхода).
2)сегмент рынка влияет на доходность.
3) дополнительно.недвижимость, как рублёвый актив подвержена валютным рискам. 
avatar

all silver

all silver, однозначно! Еще на недвигу влияют location, location & location :-)

В Рассее ваще булки расслаблять нельзя — ничего нет такого, чтобы «бам!» и «в шоколаде» до конца своих дней. Я уже долго и нудно еложу тему долгосрочных сбережений, но пока «грааль» даже не просматривается. 
avatar

3way_banana_split

3way_banana_split, 
Я Вам значительно сэкономлю время — его нет.
Даже ОФЗ (ГКО — помните?) — вариант так себе. Это Вам не Англия, где собственность не меняется веками: тут все меняется за 20, и ни чего — за 200 лет.
Пока индекс, ребалансировка и валюта — наше все, ИМХО…
avatar

Mezantrop

Mezantrop, да это я уже понял. ГКО — помню, канеш. И «павловскую» реформу помню. И как у меня был «шанс» попасть в Афганистан тоже помню. И еще много чего помню, я — злопамятный.
avatar

3way_banana_split

3way_banana_split, 
мы тут все такие, братан.
3way_banana_split, 
 Вы не много пропустили — в Афгане не много интересного было…
avatar

Mezantrop

Вам сильно повезло с с соотношением цена/доходность. Я снимаю за 15т.р. 3ку на центральной улице города (пытались продать за 4,3 млн в 2018м)), где в ремонт было вложено около 1,5 млн 14 лет назад (износ уже заметен). Друзья не могут сдать за 10 т.р. 2ку купленную за 2,8 млн. в 2015м. У Вас видимо уникальный город/место, квартира 1ка и квартиросъемщик очень доволен, поэтому не ищет получше/подешевле.
avatar

consar

ольга ан, в каком городе? 
avatar

Hofman

я бы на вашем месте не бухтел...) если девчушка платит 12 т.р. + комуналку… при стоимости хаты 1.5 мио… То это просто охерительно удачное вложение денег в бетон.
avatar

netqual

netqual, загонят ее в ипотеку и все. А остальные уже там, сдать останется только люменам.
avatar

consar

ольга ан, Для себя только СПб и Москва в др городах более специфич выбор. По Омску большие сомнения чтоб за 20-25 руб когда предложений до 15 тр с ремонтом куда не ткни.
avatar

Hofman


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
UPDONW